Novas bolhas imobiliárias no ambito mundial

(João Wacho Neto)

Preocupados com a crise americana de 2008, que se originou com uma bolha imobiliária, especialistas do mundo vem fazendo estudos no intuito de entender como se precaver para que bolhas não afetem seus países. Apesar deste esforço podemos perceber que algumas bolhas claramente estão se formando, algumas com maior intensidade, outras menor. O fato é que a preocupação é generalizada.

Podemos entender bolha imobiliária como um deslocamento de valor de algum ativo em relação a variação dos outros ativos do mercado ou uma replicação de vendas de um mesmo ativo, “criando” dinheiro no mercado e com isso alavancando o consumo sem ter uma base real e solida. Dessa forma se houver um momento em que todos queriam resgatar seu dinheiro, haverá grande quantidade de “calotes” e o mercado entrará em colapso, assim como ocorreu com o mercado americano em 2008.

No caso brasileiro, há algumas peculiaridades. O país está crescendo abaixo do esperado, com isso incentivos governamentais estão sendo adotados e muitos dos imóveis que acreditamos não estarem “valendo o preço” realmente não estão sendo comprados por Brasileiros. Imobiliárias como a Coelho da Fonseca em São Paulo e a Bamberg Brasil Brokers no Rio de Janeiro comemoram esta crescente demanda, de compradores estrangeiros, e acrescentam que os imóveis não são apenas para moradia, são também procurados como forma de investimento, já que estão tendo altas taxas de retorno.

A Grã-Bretanha vem vivendo sobre  temor de uma nova bolha imobiliária, após a drástica queda dos preços dos imóveis devido a crise de 2008. Os empréstimos imobiliários estão batendo recordes, números não vistos desde 2009. Junto ainda, a entrada de capital estrangeiro está fazendo com que os preços cheguem a uma alta percentual da casa de quase 2 dígitos por ano.  

No Brasil temos um cenário parecido, dados retirados do índice FipeZap deixam clara a situação que se encontra o mercado imobiliário brasileiro. De Janeiro de 2008 a Setembro de 2013, no Rio de janeiro o índice de variação ficou em 227,5% para o valor de venda dos imóveis, contra um IPCA de apenas 35,7% no mesmo período, em São Paulo os números também impressionam, são 184,7% de variação neste período. O IPCA visa calcular qual foi a variação real dos preços no comércio Brasileiro. A população-objetivo do IPCA abrange as famílias com rendimentos mensais compreendidos entre 1  e 40 salários-mínimos, qualquer que seja a fonte de rendimentos, e residentes nas áreas urbanas das regiões (isso equivale a aproximadamente 90% das famílias brasileiras).

No início do mês de outubro, o Copom (Comitê de Política Monetária) do Banco Central, decidiu por unanimidade elevar mais 0,5% a Taxa Selic, taxa básica de juros do País, chegando aos 9,5% ao ano. Com a elevação, o Brasil volta a ter o maior juro real (descontada a inflação) do mundo, de 3,5%, segundo cálculos do economista Jason Vieira.  No comunicado oficial do Banco Central, uma das frases foi: “ O Comitê avalia que essa decisão contribuirá para colocar a inflação em declínio e assegurar que essa tendência persista no próximo ano."

Segundo economistas, juros altos tendem a diminuir bolhas, seja no mercado imobiliário ou acionário. A lógica é a seguinte: se é possível investimentos de renda fixa, em que o risco é próximo de zero, com remuneração próxima das remunerações com risco, por que alguém iria se aventurar a especular com ações ou imóveis?

Estranhamente, o mercado imobiliário andou na contramão e não se importou muito com o aperto monetário. A Selic tende a continuar alta nos próximos meses, o que deve aumentar ainda mais a atratividade da renda fixa afirmou o professor da FGV, William Eid, em entrevista com à revista exame. Hoje um investimento de 1 milhão de reais aplicado na poupança, vai render um rendimento líquido e certo de 5.000 reais por mês, à taxa de 0,5% a.m., teto de rendimento da aplicação já que a taxa Selic encontra-se acima dos 9%. Nas metrópoles Brasileiras, esse valor é suficiente para comprar um imóvel que pode ser alugado entre 3.000 a 5.000 reais, pesquisa feita em sites de imobiliárias da grande São Paulo e região metropolitana do Rio de Janeiro em meados de outubro. Neste cenário a única explicação para fazer investimento em imóvel nessa época, que tem risco de ficar períodos sem inquilino, de inadimplência, entre outros, é a expectativa de que os valores de venda dos imóveis continuem aumentando. Tratando os imóveis como ativos financeiros e no momento em que acreditarem estar perto de um declínio constante, passem todos a colocá-los a venda em efeito cascata, o que pode ser prejudicial a saúde financeira do país. Afinal investimentos com alta volatilidade de preço estão sujeitos aos feitos dos fatores psicológicos dos investidores.

Na contramão desta teoria de que a bolha imobiliária brasileira está chegando próximo a níveis perigosos, alguns analistas como Ricardo Amorim, estudam bolhas levando em consideração não apenas os preços “descolados” da realidade, mas também nível de endividamento para a compra destes e quantidade de cimento per capita anual. Analisando outras crises imobiliárias por estes dados, conclui-se que o Brasil não está em risco, já que as bolhas “estouram” quando o total do crédito imobiliário supera 50% do PIB e o consumo anual de cimento supera os 400 Kg per capita anual. Em muitos casos estes números são ainda maiores. Temos hoje no Brasil por estimativa dele 349 Kg de consumo de cimento e o crédito imobiliário chega a apenas 5% do PIB. Bastante distante dos fatores de uma crise apesar dos preços decolando, ele acredita ainda não só na diminuição da inclinação da curva de preços dos imóveis mas também em um possível reajuste dos preços para baixo.

A China é um dos países com a situação mais crítica segundo analistas. O investidor seguidor da Escola Austríaca, Doug Casey argumenta que a China "está em uma inacreditável bolha imobiliária", algo que irá fazer com que "milhões de chineses — e os bancos que emprestaram dinheiro para eles — percam tudo." O governo investe fortemente na construção civil dizendo estar se preparando para um “boom” de população. O que vemos hoje são cidades e mais cidades inteiras que foram construídas desde esgoto até pontos comerciais e que estão sendo subutilizadas ou até mesmo “cidades fantasmas” como estão sendo chamadas as cidades que estão prontas e não tem sequer um morador.

Toda essa construção tem demanda, há altos índices de compra dessas casas na planta. Impulsionados por investidores que acreditam ser um ótimo investimento por acreditarem ser lucrativo e seguro e sustentado pelo crédito imobiliário. O M2 chinês teve crescimento de 58% enquanto os empréstimos bancários dobraram de 2008 para 2009. Somado a esses dados, o fato de o governo chinês impor investimentos de cima para baixo complica a situação, estão mantendo um crescimento forte que segundo alguns analistas pode estar sendo camuflado. Embora parte desse crescimento certamente advenha de um genuíno desenvolvimento econômico, uma fatia substancial é impulsionada pela expansão monetária, por "estímulos" governamentais e por uma maciça e insustentável bolha imobiliária.

Possibilidades de crises e bolhas estão hoje espalhadas por todo, em nenhum caso todos os analistas se inclinam a mesma decisão. O Brasil não fica de fora e não temos poder de mudar algo no cenário macroeconômico, mas podemos sim de certa forma estudar e acompanhar as noticias para nos prevenir.